【关键词】房屋继承；房屋买卖；房产税；契税；个人所得税

【摘要】

房屋是日常生活中价值较大的财产，也是大家比较关注的财产。房屋转让涉及程序步骤繁杂，从签合同到办理过户登记，是需要转让方与受让方双方配合，再能最终顺利完成过户登记。在转让房产过程中，转让方与受让方双方较为关注的点不仅是房产的价格，转让房产所涉及的税种问题也是转让房产必须要考量的因素。

【正文】

很多人都认为房屋买卖只要关注房产税，其实不止房产税需要关注，以下几个税种及其所涉及的税率都需要被关注：

（一）房产税，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

（二）契税，契税是指不动产（土地、房屋）产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。个人所得税，个人所得税是以个人取得的各项应税所得为征税对象所征收的一种所得税。

（四）增值税，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

房产的转让根据转让的法律性质、房屋面积大小、受让人名下所拥有房产数量等因素，各税种适用的税率有所不同。下面将详细讲述各税种在不同情况下的税率。

一、法定继承

法定继承是指在被继承人没有对其遗产的处理立有遗嘱的情况下，由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配的原则的一种继承形式。

法定继承时，转让房产无须征收房产税、个人所得税和契税。但是转让过户时程序较为复杂，必须有经过公证的遗嘱且在被继承人过世之后才能办理产权变更。

二、买卖

房屋买卖是指买卖双方达成合意转让房屋所有权。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。由此法条可得出买卖房产必须订立书面合同。

房屋买卖是转让房产中所涉及税种最多的方式，且根据卖方取得房屋的时间、买方所拥有的的房产、买方为单位还是个人、买方原本拥有房产数量各税种税率有所不同。

买卖双方所需缴纳的税种及税率见下表

注:以上”套”指买方所拥有房产数量

三、赠与

赠与房产是不动产所有人将房产无偿赠与受赠人。赠与房产不需要缴纳个人所得税，但是要缴纳4.1％的契税。且受赠房屋之后再进行买卖，需征收卖方20％的个人所得税。

【相关法律法规】

一、房产税

《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条：“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”

《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条

下列房产免纳房产税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

（四）个人所有非营业用的房产；

（五）经财政部批准免税的其他房产。

二、契税

《中华人民共和国契税暂行条例》第四条

契税的计税依据：

(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

三、个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》第二条

下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：

（一）工资、薪金所得；

（二）劳务报酬所得；

（三）稿酬所得；

（四）特许权使用费所得；

（五）经营所得；

（六）利息、股息、红利所得；

（七）财产租赁所得；

（八）财产转让所得；

（九）偶然所得。

居民个人取得前款第一项至第四项所得（以下称综合所得），按纳税年度合并计算个人所得税；非居民个人取得前款第一项至第四项所得，按月或者按次分项计算个人所得税。纳税人取得前款第五项至第九项所得，依照本法规定分别计算个人所得税。

《中华人民共和国个人所得税法》第十五条第二款

个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证。个人转让股权办理变更登记的，市场主体登记机关应当查验与该股权交易相关的个人所得税的完税凭证。

四、增值税

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条

在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。

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